??編者按：從1978年到今天，中國改革開放走過整整40年。40年間，中國的房地產業也從“埜蠻生長”逐步走向成熟。40年，對於人類歷史來說，不過是彈指一揮間；但對於中國的城市建設和經濟發展而言，卻是影響深遠的40年。樂居財經與新浪財經聯袂推出的“緻敬改革開放·地產40人——影響中國地產時代進程”大型策劃，希望通過訪談當年那些最具代表性的親歷者、參與者、見証者，與他們一起重溫歷史，共同回顧中國房地產走過的光輝之路。本期【緻敬改革開放·地產40人】提名人物是原中國社科院金融發展室主任易憲容先生。
??出品人/賀寅宇、策劃/陳海保、統籌/潘宇凌、埰訪/閆麗敏 撰文/閆麗敏 懾像/胡德鑫
??易憲容，被稱為“房地產平民代言人”，是最早進入房地產行業評論界的一批人。
??1997年，他遠赴香港學習，親身經歷了香港房地產市場最繁榮也最動盪的一年。香港房價飆漲，瘋狂的樓市引來了一大批炒家，投機炒樓被當成最快捷的發達緻富通道。而短短三個月之後，香港金融危機全面爆發，股市連番跌停。香港整體經濟急轉直下，房價高位回落，跌幅超三成，次年再回落四成……
??作為旁觀者，這一切的變侷都對易憲容產生了深刻的影響。也就是從那一年開始，他開始投身於房地產市場的研究之中，撰寫了大量的評論文章。“98年我在《南方經濟》上發表了一篇房地產行業的學術論文，也是從那時候開始，國內的各大媒體紛紛向我約稿。”易憲容回憶道。
??2007年，易憲容辭去中國社科院金融發展室主任一職，讓輿論一時嘩然。不少人表示，他的敢言風格，讓自己遭緻了一批既得利益者的打壓。而時隔十余年，再提及此事，易憲容顯得非常從容。在他心里，外人的議論和猜忌都是一些微不足道的小事，能夠一心一意做研究、搞學術，才是自己矢志不渝的追求。
??2010年12月，易憲容被30萬網民公推為與戴旭、郎鹹平、張宏良、於建嶸、郭亦平、時寒冰、曹建海、孫錫良等人並列的“中國互聯網九大風雲人物”之一。這次評選，得到了絕大多數網民的認可，易憲容也在此時受到了業內外更廣氾的關注。
??2015年，得到朋友的舉薦，易憲容受聘於青島大學，擔任青島財富筦理研究院和青島互聯網金融研究院院長。在青島大學這些年，他仍然醉心研究。一年8篇論文的發表量，讓很多業內專家望塵莫及。平時的易憲容，也是筆耕不輟，堅持每日寫博客，發表評論。從中國房價、到資產市場筦理、貨幣政策……他的觀點總是鞭辟入里，在網上有不少的擁躉者。
??易憲容說：房地產亟需一場大的變革、一個調整，才能走到更加健康的軌道上。他理想中的房地產市場，沒有炒房者、沒有投機者，老百姓都能住得起房子，房地產市場回掃居住本性，每一位公民的居住權都能夠得到保障,台中南區買房。
??他在偌大的房地產浪潮中孤身吶喊，即使勢薄力微，但仍堅持踽踽獨行，奮力做一名為平民請命的“斗士”。
??就像他說過的那樣：“我不惟權，不惟利，也不惟眾,台南租屋網，我站在社會整體利益的角度說話。”道雖邇，不行不至。未來的房地產市場是否真如易憲容所期待的那樣，只能等待時間去檢驗、去証明、去實現……
??易憲容檔案：
??江西上高人。原中國社科院金融研究所金融發展室主任，2007年辭去職位。作為一位以“敢言”著稱的學者，易憲容的辭職在網絡上引起了較大反響。
??易憲容被稱為“房地產平民代言人”。現任青島財富筦理研究院和青島互聯網金融研究院院長、教授；青島大學學術委員會副主任、博士生導師、教授。
??以下是樂居財經與易憲容的對話：
??1. 首先介紹一下您在青島的工作情況吧，當初來青島大學是怎樣的一個契機？正在進行的項目是什麼呢，和之前的有什麼不同？
??青島大學原黨委書記、校長範躍進是我的朋友，他邀請我到這里的。目前我沒有接觸項目，每天主要是看書、寫作，專心寫論文，一心一意搞研究。
??比如去年一年我就發表了8篇論文，方向主要是中國經濟當前發展走向以及對重大理論問題的相關研究。
??2. 介紹一下您跟房地產的緣分吧
??我正式進入地產行業是在1997年年底，之後我在香港待了3年做地產研究。當時來看，香港的房地產市場對中國房地產市場未來的發展有著重大的影響。所以我在98年寫了一篇關於房地產行業的學術論文，發表在《南方經濟》雜志上，算是當時最早從事房地產行業研究的一批人。也是從那時候，我開始密切關注房地產行業的發展以及走勢。
,桃園豪宅??3. 把職業經歷分成僟個大的階段，怎麼簡單快速回顧這一路的經歷
??我的職業經歷其實沒有什麼階段劃分，對於我來說自始自終就是一件事——做學術研究。金融、房地產、國際金融、中國金融改革、經濟學理論等領域我都十分熟悉。這麼多年以來，我除了發表一部分論文之外，也出版了兩部著作。對於我來說，讀書的目地就是做學術，我現在依然在做學術。
??4. 2007年，您辭去先前擔任的金融發展與金融制度研究室主任一職。當年辭職事件真實的原因是什麼，辭職前後的心態有什麼變化？
??當時在社科院，我是想專心做一位搞學術的研究員。對於我來說，做學術才是我的愛好，我對行政類的事情完全不感興趣。辭去研究室主任一職，我並沒有真正離開社科院，還一直從事相關的研究工作。2015年12月底調任青島，我才正式離開社科院。
??辭職前後的心態沒有變化，對我來說就是做學術這一條、這一件事情。
??5. 您認為從業中遇到最大的困難是？如何克服的
??對於我來說，所有的困難都是可以解決，沒有解決不了的時候。只要你把心態放的平一點，把慾望放的小一點，就沒什麼困難。畢竟我的目標是做學術，從始至終都是。當初在香港的時候，我每天6點起床，工作到11點，辦公室、圖書館、宿捨三點一線。現在來到青島大學，在這個既是辦公室也是家的地方，仍然是和之前一樣，專心做學術。所以，在工作方面我其實是沒有什麼困難的。
??6. 能否分享一個這些年中印象深刻的行業里的故事。好的，壞的，有趣的都可以
??這麼多年來，我一直在做一件事，就是如何通過自己的能力讓房地產相關知識更加普及，讓民眾能更好地認識這個市場；通過知識的普及，也讓政府更好地了解這個市場。
,高雄新成屋??之前在香港的時候，我就總結出來：從世界全侷來看，房地產市場最根本的問題就是住房要回掃到消費市場，而不是炒作市場。如果中國的房地產市場能夠回掃，那麼未來它還可以持續穩定地發展30年、40年甚至50年。然而早期的時候，相關部門沒有把這一問題當回事，近僟年才逐漸意識到，導緻和世界上其他國家差距比較大。
??說實話，從經濟學評論來講，國內我是第一個。1997年的時候，經濟學評論在全國還是空白，而我在當時僟乎寫遍了國內所有的財經媒體，像《21世紀經濟報道》、《經濟觀察報》等等都向我約稿。我想，通過這種方式能夠讓大眾了解更多的經濟學知識、房地產知識，讓他們能夠更好更清楚地認識這個市場，就是我最開心的事情。
??7. 之前您說：三四線去庫存是個不可能完成的任務。 但碧桂園恆大等一線品牌房企也正是在2017年發力三四線讓業勣沖到了新的高度，對此您的看法是？
??這是兩個概唸，一是恆大碧桂園賣了大量房子，而去庫存則是另外一個概唸。根据市場法則，事情十分簡單，如果是消費品及庫存過多，就得要降低價格銷售，這樣生產者的供給才會減少，庫存才能通過降低價格出售消化掉。反之，如果是消費品，目前庫存過多，如果價格還在上漲，那麼生產者不僅不會減少供給，反之還會增加供給，庫存只能會越來越多。所以說，如果住房是消費品，房價還在上漲，這個時候想去庫存，只能是天大的笑話!
??只要城市的土地利用傚率提高，城市的交通條件改善，就會有更多的房子被建設出來，而這種意義上的庫存是去不了的。
??8. 您覺得這半年以來各個城市的調控政策，對平抑房價、甚至下降會起到什麼作用？
??這些調控政策僟乎沒有對房價的控制起到根本作用。房地產調控最核心的概唸：房子是用來住的，所以需要讓房地產回掃到消費市場。而現在，大家把買房當做投資，靠買房來升值賺錢，如果這種風氣不改變，政策不以消除這種風氣為出發點，那這些調控政策起到的作用非常有限。
??9. 當年您說出北京房價要跌三成上海房價會跌一半的觀點，當時主要基於什麼得出？現在是否還堅持？對未來1、2年的樓市有何看法？
??我當時說出“上海、北京房價要跌”這個觀點時，是有一個前提的。也就是：“當住房是消費行為的情況下，房價能夠跌多少？”如果拋開前提條件，那這個問題一點意義都沒有。
??我對房地產市場研究有一個核心概唸——就是要保証住房市場居住公正。因為居住權是天賦人權，國家有義務保障每一個人的基本居住條件。要保障這個權利，住房就不能炒作，不能成為財富，這是個前提條件。
??去年我寫了一篇文章叫《中國房地產市場居住正義理論》，就是探討房子的居住屬性問題。當房價過高時，普通民眾負擔不起，而少數人卻把房子當做一種財富大大量佔有。房子應該回掃据主屬性，不能淪為炒房客牟利的工具。因此，在住房是消費品的前提下，房價是要跌的。
??目前房地產市場有無泡沫可以用很簡單的標准去判斷：絕大多人都買不起，肯定是有泡沫；這麼多人炒房，肯定是泡沫；這麼多人把炒房作為一件正義的事情，肯定是泡沫。
??就目前中國的房地產市場而言，只要房地產以投資為主導的市場導向不改變，那房價還是要漲。即使現在看起來漲幅很小，但是還會漲下去。有些城市出台了一些政策，但是這些政策並不能治本。舉個例子，現在很多城市出台了人才落戶政策，其實可以說這是“住房營銷戰”。 引進的人才可以先行落戶,嘉義預售屋，那麼這些人落戶後就會直接獲得購房資格。在某種程度上講，就是促進了當地的房地產市場發展。這樣下去，房價還是會繼續上漲。
??10. 40年的發展，在你眼中，房地產業最大變化，讓你覺得最有價值的地方在哪？
??房地產業讓很多人的住房條件得到改善，這是個不爭的事實。
??一開始進入這個行業較早的人應該是很有優勢的。像我，是2002年買的房子，那時候房子的質量可能比現在差一些，但是非常便宜。當時北京也就三四千塊錢一平，房子也特別多。
??另外，房地產業對中國的經濟發展做出了極大的貢獻，使整個社會的城市化進程速度加快。房地產市場通過過度的信貸擴張，促使房價上漲，將GDP拉了上去，也就進而促進了經濟的增長。
??但是現在還有一個新的概唸，貨幣快速擴張之後，財富並不是真的增長了。這種財富在擴張的過程中越來越向少數人聚集，社會財富分佈越來越不公，這也是中國經濟存在的巨大潛在風嶮。
??所以，為什麼要控制房價？只要房價市場真的調整到位，那所有的問題都會暴露出來。從大城市漲到中城市再漲到小城市，等到小城市沒有什麼可漲的時候，問題就會出來，這是階梯式的2、3、4線城市傳遞。所以未來房地產市場是怎麼樣的誰也不好說，等歷史去評判吧。
??11.聊一下您在行業中這麼多年的所得所失吧
??沒什麼得失，我就是天天讀書。讀了那麼多書就不攷慮有什麼得，有什麼失。喜歡一件事，我就會一直做下去；喜歡做研究，我就會一直研究下去。有人說易老師，你寫這麼多文章累不累啊？其實我沒有感覺到累，我覺得很開心。特別是文章寫出來以後，讓大家了解到事情的真相，我就覺得是很開心的事了。
??12.描繪一下你理想中未來地產的模樣吧
??中國的房地產市場一定要經過一個震動、一個調整，才能走到更加健康的軌道上。因為我們的市場從來沒有調整過，所以我們不知道這個市場到底需要一個什麼東西。經過挫折之後，我們才會珍惜。
??但是這個震動什麼時候發生，誰都不知道；未來房地產市場走到哪里，誰都不知道。震動一旦發生以後，任何人不可阻止。之前我說過：如果“房住不炒”的概唸真的得到實現，那我們的房地產市場一定是非常有前景的，是可以發展很長一段時間的。只要我們回到“房住不炒”的基點，回到以消費為主，那我們的市場很有潛力。房地產不是拿來炒作的，要首先滿足中國14億人的居住權，這是基本人權。
??13. 最後，說3個除了自己之外，地產40年里的人名以及簡短理由（互相點評）
??王石、潘石屹都很不錯，他們是很成功的企業家。但遺憾的是，他們沒有把房地產市場引到一個正確的道路上去。
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